Lejelovens ansvarsbestemmelser kan ikke anvendes analogt på andelsboligforhold

Lejelovens ansvarsbestemmelser kan ikke anvendes analogt på andelsboligforhold.

En nylig højesteretsdom afsagt den 25. august 2023 (Sag BS-33624/2022-HJR) kan få væsentlige konsekvenser for andelsboligforeninger i Danmark. Sagen omhandlede en vandskade, der opstod i forbindelse med et badeværelsesprojekt i en andelsboligforening, hvor andelshavere havde engageret en hovedentreprenør til at udføre arbejdet. Skaden blev forårsaget af en elektriker, der som underentreprenør beskadigede et vandrør under installationen af el-gulvvarme. Spørgsmålet for Højesteret var, om andelshaverne kunne drages til ansvar for skaden baseret på en analog anvendelse af lejelovens ansvarsbestemmelser.

Lejeloven kan ikke anvendes på andelsboligforhold

I dommen fastslog Højesteret, at lejelovens bestemmelser om ansvar ikke kan anvendes analogt i andelsboligforhold. Lejelovens § 142, stk. 3, og § 149, stk. 2, der normalt regulerer lejers ansvar overfor udlejer i tilfælde af skader, kan ikke overføres til andelshavere i en andelsboligforening. Årsagen er, at andelshavere ikke har den samme relation til ejendommen som lejere, da de har en andel i ejendommen og selv deltager i bestyrelsen af foreningen. Dette er en væsentlig forskel fra lejeforhold, hvor der ofte er et modsætningsforhold mellem udlejer og lejer.

Højesteret lagde vægt på, at skaden var forårsaget af en selvstændig entreprenør udenfor kontrakt, og at hvervgiveren – i dette tilfælde andelshaverne – som udgangspunkt ikke er erstatningsansvarlig for sådanne skader ifølge dansk rets almindelige erstatningsretlige principper.

Konsekvenser for andelsboligforeninger

Denne dom kan få betydelige konsekvenser for andelsboligforeninger og deres andelshavere. Hidtil har mange foreninger muligvis opereret med den opfattelse, at andelshavere kunne drages til ansvar for skader, der opstår som følge af arbejde udført af entreprenører i deres lejligheder, men denne dom afkræfter den opfattelse. Det betyder, at andelshavere fremover i mange tilfælde kan fralægge sig ansvaret for skader, som forårsages af professionelle entreprenører under arbejde i deres boliger.

Domstolens afgørelse gør det klart, at andelsboligforeninger må være særligt opmærksomme på de aftaler, der indgås med entreprenører, og de forsikringsdækninger, der gælder i forbindelse med renoveringer og ombygninger. Dette kan føre til en skærpet fokus på at sikre, at entreprenører har de nødvendige forsikringer, og at foreningerne selv er tilstrækkeligt dækket i tilfælde af skader.

Fremtiden for ansvar i andelsboligforhold

Dommen understreger forskellen mellem leje- og andelsboligforhold, og kan potentielt ændre den måde, hvorpå andelsboligforeninger fremover vil håndtere skader og ansvar i forbindelse med ombygninger og vedligeholdelse. Foreningerne bør tage dommen til efterretning og overveje at revurdere deres vedtægter med hensyn til ansvar ved skadeforvoldelse.

Hvad kan andelsboligforeningerne gøre?

For at sikre jeres forening bedst muligt i lyset af Højesteretsdommen tilbyder vi, at gennemgå foreningernes vedtægter med henblik på at identificere potentielle mangler og risici i forhold til ansvar for skader forårsaget af andelshavernes håndværkere. Vi kan komme med forslag til vedtægtsændringer, der præcist definerer, hvem der bærer ansvaret ved skader opstået under renoveringsarbejder i andelshavernes boliger, og sikre, at foreningen ikke pålægges et ansvar, som bør påhvile andelshaverne eller deres entreprenører. Dette kan bl.a. omfatte klare krav om, at andelshaverne skal benytte autoriserede håndværkere og have fornøden forsikringsdækning, samt at entreprenøraftaler skal godkendes af bestyrelsen for at minimere foreningens risiko.