I en nylig kendelse fra Klagenævnet for Ejendomsformidling blev en ejendomsmægler fundet ansvarlig for ikke at have rådgivet en sælger tilstrækkeligt i forbindelse med et væsentligt kontraktvilkår. Sagen understreget, at en ejendomsmægler har pligt til at yde særlig præcis og skriftlig rådgivning, når sælger pålægges væsentlige og bebyrdende risici, og at manglende dokumentation herfor kan føre til ansvar.
Vores advokatfuldmægtige Lea Vad Stampe repræsenterede sælger, og indbragte sagen for nævnet, og fik medhold.
Sagens omdrejningspunkt
Under salgsforhandlingerne krævede købers advokat, at sælger skulle bære det fulde ansvar for eventuelle afvigelser mellem det faktiske boligareal og de oplysninger, der fremgik af BBR. Det var et vilkår, der kunne få store økonomiske konsekvenser for sælger.
Parterne i sagen var uenige om, hvorvidt ejendomsmægleren havde rådgivet sælger om konsekvenserne. Mægleren påstod at have rådgivet i en telefonsamtale og senere bekræftet det pr. mail, mens sælger fastholdt, at der ikke var ydet nogen rådgivning.
Nævnets vurdering: Mægleren bar bevisbyrden – og løftede den ikke
Da parterne havde afgivet modsatrettede forklaringer, vurderede Klagenævnet, at bevisbyrden for, at der faktisk var ydet rådgivning, påhvilede mægleren. Mægleren kunne ikke dokumentere, at der var givet tilstrækkelig rådgivning om betydningen af det konkrete vilkår.
Nævnet lagde derfor til grund, at der ikke var ydet tilstrækkelig rådgivning, hverken mundtligt eller skriftligt, og vurderede, at det var en tilsidesættelse af mæglerens forpligtelser i henhold til Lov om formidling af fast ejendom, § 24, som omhandler god ejendomsmæglerskik, samt § 25, der omhandler mæglerens pligt til at oplyse om væsentlige forhold i handlen.
Vilkårets væsentlighed: Sælger ville have handlet anderledes
Klagenævnet lagde vægt på, at det omtvistede vilkår var særligt byrdefuldt og væsentligt for sælger. Nævnet vurderede, at sælger formentlig ikke ville have godkendt vilkåret, hvis han havde fået korrekt rådgivning om, hvad det indebar.
På den baggrund fandt nævnet, at mægler burde have været gjort helt klart skriftligt for sælger, at han ved at godkende vilkåret, påtog sig en betydelig risiko.
Mægleren havde således handlet ansvarspådragende, og nævnet udtalte, at der kunne tilkendes erstatning, når sælger kunne påvise et tab.
Ingen erstatning endnu
I den konkrete sag kunne nævnet dog ikke tage stilling til erstatningens størrelse, fordi sælgers tab endnu ikke kunne opgøres, der verserer nemlig samtidig en retssag mellem sælger og køber om det økonomiske ansvar, som følge af vilkåret. Den sag fører vi også for sælger.
Klagenævnet nøjedes derfor med at pålægge mægleren at tilbagebetale 20.000 kr. af sit salær, som en delvis kompensation til sælger.
Et klart signal: Skriftlig rådgivning er afgørende
Kendelsen sender et klart signal om, at ejendomsmæglere skal dokumentere deres rådgivning, især når der er tale om væsentlige vilkår, der indebærer en reel risiko for sælger. Uanset om rådgivningen måtte være givet mundtligt, skal den kunne dokumenteres, hvis den senere bestrides.
Har du oplevet usikkerhed om dit ansvar i en bolighandel?
Hvis du som sælger er blevet mødt med krav fra køber, eller er i tvivl om, hvorvidt du har fået korrekt rådgivning, står vi klar til at bistå dig. Vi har særlig erfaring med rådgiveransvar, ejendomshandler og tvister om kontraktvilkår. Kontakt os nu, så vi kan hjælpe dig med din sag.
